34회 공인중개사 1차 부동산학개론, 민법 시험 후기 - (2)

본격적인 34회 공인중개사 시험 후기이다.

대학 입시 이후 시험다운 시험은 처음이고 워낙 생경한 과목들이라 어떤 식으로 해야 할지 알 수가 없었다. 그러나 워낙 인기있는 자격증이다보니 학원들도 많아고 정보는 홍수처럼 넘쳐났다.  우선 인강을 등록하고 2023년 4월부터 시작했다. 일부 단기간 공부한 합격자의 노하루를 바이블 삼아 석 달만에 동차 합격도 가능하다는 허무맹랑한 말에 용기를 얻어 무작정 1차, 2차 같이 공부를 같이 진행했다. 그런대 그것이 패착이 되어버렸다. 부족한 노력은 입맛만 버리게 한다는 것을 아주 절실하게 느끼게 해주었다.

 

1. 1차 -  부동산학 개론 (총40문항, #1~40번)

부동산학개론은 개인적으로 민법보다 짜증난 과목이다.  초반은 암기 과목처럼 쉽더니 갑자기 시장론을 필두로 산수? 수학?을 선보였다. 민법처럼  그들만의 법률용어는 없었지만 의외의 복병이었다.  만일 경제학이 전공이면 8할을 먹고 들어갈 듯 하지만 지극히 일반적인 사람은 예상외로  민법보다 부동산학개론을 더 어려워했다.  특히나 수학 같은 산수 문제가 과거 기출 문제를 보니 총 40문항 중 대략 8-11개 정도 꾸준히 출제되었다.  34회는 총 10문항이 계산문제였고 한마디로 안드로메다급 수준이라 제대로 푼 문제는 단 한 개도 없었다. 그냥 싹 다 찍었다.

 

 34회 공인중개사 부동산학개론 기출문제.

6. A지역의 기존 아파트 시장의 수요함수는 P=-Qd+40, 공급함수는 P=2/3Qs+20 이었다.이후 수요함수는 변하지 않고 공급함수가 P= P=2/3Qs+10으로 변하였다. 다음 설명으로 옳은 것은? [단, X축은 수량, Y축은 가격, P는 가격(단위는 만원/m2 ), Qd는 수요량(단위는 m2 ), Qs는 공급 량(단위는 m2 )이며, 다른 조건은 동일함]
① 아파트 공급량의 증가에 따른 공급량의 변화로 공급곡 선이 좌측(좌상향)으로 이동하였다.
② 기존 아파트 시장 균형가격은 22만원/m2이다.
③ 공급함수 변화 이후의 아파트 시장 균형량은 12 m2이다.
④ 기존 아파트 시장에서 공급함수 변화로 인한 아파트 시장 균형가격은 6만원/m2 만큼 하락하였다.
⑤ 기존 아파트 시장에서 공급함수 변화로 인한 아파트 시장 균형량은 8 m2 만큼 증가하였다.

 

① 좌측(좌상향) --> 우측(우상향)

② 28만원/m2

③ 18 m2

⑤ 8 m2 

정답 ④

 

27. PF(Project Financing) 대출을 유동화하는 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부 기업어음(ABCP)에 관한 설명으로 옳은 것은?
① ABS는 유치권의 방법으로, ABCP는 근저당의 방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야 한다.
② ABS는 금융위원회에 등록한 이전 회차의 유동화계획을 따를 경우, 금융위원회에 등록 없이 금번 회차에도 동일하게 재발행할 수 있다.
③ ABS는 유동화 도관체(conduit)가 개발업체에 직접 PF대출을 제공한 후 해당 대출채권을 유동화할 수 있다.
④ 공사대금 재원이 필요한 경우, 시행사는 공사대금채권을 담보로 ABCP를 발행하고 이를 통해 조달한 재원을 시공사에 지급한다.
⑤ 채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다

 

모두 정답처리.

이 문제가 왜 공인중개사에 기출 됐는지 심히 유감천만이다. PF와 ABS를 관해 살짝 맛보기만 보는 식으로 배웠기 때문에 저렇게  고난도의 문제는 황당하다. 아무리 시험용이라고 하지만 부동산을 업으로 하는 사람에게 과연 얼마나 도움이 될까 싶다. 삼천포로 빠져도 심하게 빠진듯하다. 

 

 

2. 1차 -  민법 (총 40문항, #41~80번)

민법은 103조 반사회적 법률행위라는 흥미증진한 사례로 시작했으나 나중에 국어인듯 국어 같지 않는 이해하기 어려운 말로 늘여놓았다. 한번 보면 절대 이해 안 되고 두번 봐도 이해할 수가 없고 열번을 봐도 모르겠다. 누구간 해석해주지 않으면 일반인은 절대 이해할 수가 없다.  실제로 법 전공자들도 여럿이 모여 판례를 해석을 해야 한다고 한다. 한글을 사용한 또다른 그들만의 언어로 해석이 필요한 학문이다.

 

34회 공인중개사 민법  기출문제.

47. 반사회질서의 법률행위에 해당하지 않는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 2023년 체결된 형사사건에 관한 성공보수약정
ㄴ. 반사회적 행위에 의해 조성된 비자금을 소극 적으로 은닉하기 위해 체결한 임치약정
ㄷ. 산모가 우연한 사고로 인한 태아의 상해에 대비하기 위해 자신을 보험수익자로, 태아를 피보험자로 하여 체결한 상해보험계약
① ㄱ   ② ㄷ   ③ ㄱ, ㄴ  ④ ㄴ, ㄷ   ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

반사회질서행위에 해당하는 경우.

• 표시되거나 상대방에게 알려진 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우 (99다 38613)
• 부첩관계의 종료를 해제조건으로 하는 증여계약 (66다530)
• 혼인관계가 존속 중인 사실을 알면서 남의 첩이 되어 부첩행위를 계속한 경우에는 본처의 사전승인이 있었다 하더라도 장래의 부첩관계의 사전승인이라는 것은 선량한 풍속에 위배되는 행위이므로 본처에 대하여 불법행위가 성립(67다1134)
•  금전 소비대차계약의 당사자 사이의 경제력 차이로 인하여 이율이 사회통념상 허용되는 한도를 초과하여 현저하게 고율로 정해진 경우, 그 부분 이자 약정의 효력(무효) (2004다50426)
• 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하여 무효인 부분의 이자 약정을 원인으로 차주가 대주에게 임의로 지급한 이자의 반환을 청구할 수 있는지 여부(적극)
• 변호사법 제109조 제1호를 위반하여 소송 사건을 대리하는 자가 대납한 소송비용을 소송 종료 후에 반환받기로 하는 약정의 효력(원칙적 무효) (2014다28728)
• 아파트 관리수탁업체인 甲 주식회사가 소송비용을 대납하여 乙 입주자대표회의가 제기하는 하자보수보증금 청구소송을 진행하기로 한 사안에서, 甲 회사의 행위는 변호사법 제109조 제1호에서 금지하는 ‘대리’에 해당하고, 甲 회사가 대납하는 소송비용을 乙 입주자대표회의가 소송 종료 후 반환하기로 하는 약정 등은 반사회질서의 법률행위로써 무효라고 본 원심판단을 정당하다고 한 사례

정답 ④

 

3. 시험후기

부동산자격증을 딴다고 해서 바로 현업에 종사할 생각은 없었지만 우선 자격증을 취득하고 싶었다. 자격증 중에서 가장유용하고 준전문적인 업종이기에 추후 미래에 충분히 쓸수 있는 든든한 보험같았다. 회사는 다니면서 7개월만에 합격을 기대하기엔 욕심이 과했고 결과는 역시였다. 

 

60점만 넘으면 합격이지만 학개론은  3문제, 민법은  2문제로 떨어졌다. 2-3개로 떨어졌지만 아쉽다는 생각은 없다. 어차피 시원하게 떨어진 것 맞으니.. 시험이 어렵다고 해도 출제자들은  60점을 맞도록 해준다. 25문항 전후로 중하 난이도로  출제하고 그 외 황당하게 어렵게 하지만 그래도 합격률을  20%대로 유지해 주는 듯하다.

 

여기저기 주워들은 난이도에 대한 의견은 부동산학개론은 계산문제가 너무 심하게 어려웠고 일부 문제는 전공자 중에서도 석사급에 해당하는 것도 있다고 했다. 그래서인지 문제에 대한 이의제기가 제법 있었고 15과  27번 문제는 모두 정답 처리 되었다. 민법은  33회와 동일한 수준이라는 의견이 다수였고 일부 문제는  이의제기는 했지만 모두 정답처리 된 것은 없었다.

 

자격증 시험중 가장 인기가 많아 해마다 응시자가 증가했지만 34회는 33회에 비해  20% 급감했다. 거의 소도시급의 인구이지만 그 인기도 시들해지는 듯하다. 코로나의 여파로 경제상황이 나아질 기미가 없어보이고 그 후폭풍이 언제까지 이어질지 모르는 상황에서 여러 가지 상황을 종합하면 35회는 더 줄어들지 않을까 하는 허접한 생각을 해본다.

 

2023년 34회  1차 합격률  20.44% (33회 19.74%)

2023년 34회  2차 합격률 23.07% (33회  31.59%)

2023년 34회 동차 합격률 11.62% 

응시자 292,939명 (33회 387,705명)